Разработка концепции развития района для Timus Construction

К нам обратилась компания Timus Construction, занимающаяся строительством и продажей жилой недвижимости в Казахстане. Застройщик уже имел разработанный генеральный план и несколько возведённых и реализованных ЖК, но всё ещё сомневался: все ли объекты инфраструктуры предусмотрены? Отвечает ли план потребностям будущих жителей? Насколько учтены интересы коммерческих арендаторов? Расскажем, как агентству Paper Planes удалось определить рыночные требования к застройке и создать привлекательный район.

Руководитель проекта

Задачи

Должны сказать, что проблема, с которой к нам обратился клиент-застройщик, не новая для нас. Известный риск любого строительного проекта, разработанного без учёта потребностей клиентов и законов здоровой городской среды, — появление депрессивного района с лишёнными человеческого досуга жителями и загубленным на территории жилых комплексов бизнесом. Такая недвижимость провоцирует повышение преступности и социальной напряжённости в городе, а застройщик при этом сильно теряет в деньгах и репутации. Так, основной целью проекта для нас стало определение характеристик привлекательного и благополучного района и создание образа территории, учитывающей интересы будущих жителей и коммерческих арендаторов.

Ход работ

Проведя анализ ситуации мы выявили ряд вопросов, на которые необходимо найти ответы в ходе исследования:

Как развивать район?
Какие объекты инфраструктуры нужно создавать для удовлетворения потребностей и желаний жителей?
Какая недвижимость сейчас востребована?
Какие технические характеристики помещений хотят видеть будущие жители?

Переводя на профессиональный язык, мы должны были выявить факторы выбора — набор запросов будущих жителей к недвижимости. Важно отметить, что, ввиду сложности принимаемого решения о покупке жилья, в строительной отрасли факторы необходимо распределять по 4 уровням оценки недвижимости: «Район», «Двор», «Дом», «Квартира». Это поможет структурно подойти к анализу потребительского запроса и предложить полный набор рекомендаций.

Первым делом мы разработали опросную анкету для жителей уже возведённых линий и включили в неё вопросы:

Собственно, о факторах выбора — важнейших характеристиках объектов недвижимости по 4 уровням оценки
О JTBD — конечной цели приобретения недвижимости и переезда
О желаемых характеристиках идеальной для жильцов недвижимости
О социально-демографическом составе покупателей

Проведя количественный анализ ответов мы сделали 3 вывода:

Аудитория разделяется по двум основным целям покупки жилья: «Покупка себе» и «Улучшение инфраструктурных условий».
Факторы выбора (требования к недвижимости) схожи для обеих групп.
Преимущественный состав жителей — молодые семьи с двумя детьми от 5 до 7 лет.

Полученные данные позволили определить значимые параметры недвижимости для анализа конкурентов и составить базу для разработки рекомендаций к концепции развития района.

Проведя сравнение наличия и проработки предлагаемых клиентам характеристик недвижимости конкурентов-застройщиков, мы обнаружили системную проблему — параметры строительства Timus Construction проигрывают конкурентам и неполно соответствуют факторам выбора недвижимости клиентов по всем четырём уровням восприятия:

«Район» — нет объектов-магнитов: БЦ, парков; предусмотрен недостаточный объём коммерческой инфраструктуры: кафе и ресторанов, универмагов и строймаркетов, салонов красоты и магазинов одежды; крайне низкий уровень озеленения и экологичности бульваров.
«Двор» — небезопасный полузамкнутый двор со сквозными проходами, малая обеспеченность машиноместами, некачественное зонирование и оформление дворовых зон, однородная этажность и вновь низкий уровень озеленения.
«Дом» — плоские фасадные формы и неумеренные колористические решения, небезопасные и малофункциональные входные группы.
«Квартира» — отсутствие возможности свободной планировки из-за конструктивных особенностей домов, неучтённость дополнительных планировочных решений.

Рекомендации для контура «Район»

На основе факторов выбора мы сформировали две основные группы требований к району:

Самодостаточность

Зная, что спальные районы менее благополучны и безопасны, а полнота и разнообразие досуга жителей — важнейший фактор привлекательности района, мы использовали данные о площади «пятна» застройки, пропускной способности транспортных артерий района, наличия окружающих коммерческих заведений, а также результаты дополнительного исследования желаемого досуга жителей и порекомендовали необходимую для образования полноценного городского кластера инфраструктуру. Оказалось, необходимо было:

Возвести бизнес-центр, совмещённый с торговыми площадями. Такой формат приводит к росту арендной ставки, а также формирует дополнительные рабочие места и услуги для населения.
Расположить частные детские сады и школы для 1–5 классов на первых этажах жилых зданий, а также предусмотреть для постройки дефицитные в районе художественные и музыкальные школы, досуговые центры для развития детей.
Предусмотреть достаточный объём коммерческих помещений на первых этажах зданий, спроектированных с учётом нужд будущих арендаторов.
Обозначить необходимость создания дизайн-кода и правил оформления торговых зон для повышения и сохранения коммерческой привлекательности недвижимости.

Экологичность и чистота

Учитывая важность фактора выбора «экологичность» для будущих жителей с детьми, жаркий климат, существующий коэффициент озеленения района — 6,79 м2/чел. против установленных для города значений 10 м2/чел.*, а также общее влияние растительности на газовый состав воздуха и степень его загрязненности, снижение уровня шума и помощь эстетическому отдыху людей, мы порекомендовали:

Обеспечить жителей городскими зелеными массивами через зелёные бульвары — улицы, формирующие зелёный каркас города, и зелёные перголы — арочные сооружения для роста вьющихся растений.
Предусмотреть место для общественного парка площадью от одного гектара. Помимо повышения экологического индекса, парк способен положительно повлиять на экономическую составляющую района, обеспечив дополнительные точки продаж и рабочие места.
Дополнительная рекомендация — возведение храма или мечети. Ритуальная инфраструктура обеспечивает дополнительное удобство для жителей и влияет на финальную самодостаточность района, а совмещение мечети/храма и парка позволяет создать единое общественное пространство и достопримечательность «ритуальный комплекс».

Рекомендации для контура «Двор»

Мы сформировали и проработали две основные группы требований ко двору:

Качество жизнедеятельности

Учитывая состав жителей и климатические особенности региона — сильный ветер и переменчивую погоду, — мы предложили:

Перейти от полузамкнутых дворов со сквозными проходами к концепции квартальной застройки, учитывая, в частности, зависимость психологического состояния жителей и удобства установления социальных контактов от разнородности и средней этажности комплексов.
Использовать чёткое зонирование дворовой территории. Мы проработали проекты детских, спортивных и рекреационных зон до конкретных элементов с учётом современных требований к экологичности материалов и функциональности решений, отдельно обозначив положительные и отрицательные практики застройщиков.

Ресурс парковок

Установив требовательность жителей к наличию собственного парковочного места и общую слабость парковочных проектов конкурентов, мы рекомендовали размещать места для стоянки за зонами дворов в специальных многоуровневых паркингах.

Рекомендации для контура «Дом»

Группировка факторов выбора позволила обозначить два класса требований к домам:

Внешний вид фасада

Проанализировав элементы архитектуры фасадов конкурентов, мы предложили класс рекомендованных элементов оформления фасада для обеспечения разнородности и визуальной лёгкости зданий, а также предложили органичный подбор колористических решений с учётом влияния цвета на самочувствие человека и восприятие недвижимости.

Безопасность входных групп

Для разработки проектов входных групп мы учли современные требования к безопасности и предотвращению преступлений в узких проходах, а также разработали рекомендации по повышению функциональности подъездов для повышения удобства жителей.

Рекомендации для контура «Квартира»

Мы установили два класса факторов выбора:

Удобство планировки

Удобство планировки тесно связано с возможность индивидуального планирования жилого пространства. Конструкция существующих зданий клиента была лишена возможности сноса внутренних стен, поэтому мы рекомендовали пересмотреть подходы к проектированию с учётом минимизация ведущих опор.

Большая площадь

Многим жильцам даже в небольших квартирах было очень важно иметь возможность проводить семейные и праздничные обеды и ужины, поэтому мы предусмотрели это удобство через рекомендации по совмещению пространства кухни и зала, а также предложили многие другие возможности для экономии жилой площади.

Результаты

Конечно, в одной статье мы можем рассказать далеко не обо всех рекомендациях для концепции развития района, предложенной застройщику. Развитие района — сложная область, требующая проработки множества факторов, определяющих привлекательность и здоровье района, влияющих на стоимость земли в перспективе 10–20 лет и на скорость морального износа строительства.

Проект показал возросшую сложность модели принятия решения о покупке — при выборе недвижимости клиенты обращают внимание сразу на 4 контура: Район, Двор, Дом, Квартира, каждый из которых должен быть проработан с учётом решения конкретных задач будущих жильцов и арендаторов. Недвижимость, спроектированная и возведённая без учета потребностей реальных клиентов, заведомо проигрывает объектам более клиентоцентричных конкурентов — это показывает растущую роль маркетологов для аналитики рынка и исследования потребностей клиентов до стадии проектирования объектов.

Связаться с нами