К нам обратилась компания Timus Construction, занимающаяся строительством и продажей жилой недвижимости в Казахстане. Застройщик уже имел разработанный генеральный план и несколько возведённых и реализованных ЖК, но всё ещё сомневался: все ли объекты инфраструктуры предусмотрены? Отвечает ли план потребностям будущих жителей? Насколько учтены интересы коммерческих арендаторов? Расскажем, как агентству Paper Planes удалось определить рыночные требования к застройке и создать привлекательный район.
Как развивать район?
Какие объекты инфраструктуры нужно создавать для удовлетворения потребностей и желаний жителей?
Какая недвижимость сейчас востребована?
Какие технические характеристики помещений хотят видеть будущие жители?
Переводя на профессиональный язык, мы должны были выявить факторы выбора — набор запросов будущих жителей к недвижимости. Важно отметить, что, ввиду сложности принимаемого решения о покупке жилья, в строительной отрасли факторы необходимо распределять по 4 уровням оценки недвижимости: «Район», «Двор», «Дом», «Квартира». Это поможет структурно подойти к анализу потребительского запроса и предложить полный набор рекомендаций.
Первым делом мы разработали опросную анкету для жителей уже возведённых линий и включили в неё вопросы:
Собственно, о факторах выбора — важнейших характеристиках объектов недвижимости по 4 уровням оценки
О JTBD — конечной цели приобретения недвижимости и переезда
О желаемых характеристиках идеальной для жильцов недвижимости
Зная, что спальные районы менее благополучны и безопасны, а полнота и разнообразие досуга жителей — важнейший фактор привлекательности района, мы использовали данные о площади «пятна» застройки, пропускной способности транспортных артерий района, наличия окружающих коммерческих заведений, а также результаты дополнительного исследования желаемого досуга жителей и порекомендовали необходимую для образования полноценного городского кластера инфраструктуру. Оказалось, необходимо было:
Учитывая важность фактора выбора «экологичность» для будущих жителей с детьми, жаркий климат, существующий коэффициент озеленения района — 6,79 м2/чел. против установленных для города значений 10 м2/чел.*, а также общее влияние растительности на газовый состав воздуха и степень его загрязненности, снижение уровня шума и помощь эстетическому отдыху людей, мы порекомендовали:
Мы сформировали и проработали две основные группы требований ко двору:
Учитывая состав жителей и климатические особенности региона — сильный ветер и переменчивую погоду, — мы предложили:
Установив требовательность жителей к наличию собственного парковочного места и общую слабость парковочных проектов конкурентов, мы рекомендовали размещать места для стоянки за зонами дворов в специальных многоуровневых паркингах.
Проанализировав элементы архитектуры фасадов конкурентов, мы предложили класс рекомендованных элементов оформления фасада для обеспечения разнородности и визуальной лёгкости зданий, а также предложили органичный подбор колористических решений с учётом влияния цвета на самочувствие человека и восприятие недвижимости.
Для разработки проектов входных групп мы учли современные требования к безопасности и предотвращению преступлений в узких проходах, а также разработали рекомендации по повышению функциональности подъездов для повышения удобства жителей.
Мы установили два класса факторов выбора:
Удобство планировки тесно связано с возможность индивидуального планирования жилого пространства. Конструкция существующих зданий клиента была лишена возможности сноса внутренних стен, поэтому мы рекомендовали пересмотреть подходы к проектированию с учётом минимизация ведущих опор.
Многим жильцам даже в небольших квартирах было очень важно иметь возможность проводить семейные и праздничные обеды и ужины, поэтому мы предусмотрели это удобство через рекомендации по совмещению пространства кухни и зала, а также предложили многие другие возможности для экономии жилой площади.
Конечно, в одной статье мы можем рассказать далеко не обо всех рекомендациях для концепции развития района, предложенной застройщику. Развитие района — сложная область, требующая проработки множества факторов, определяющих привлекательность и здоровье района, влияющих на стоимость земли в перспективе 10–20 лет и на скорость морального износа строительства.
Проект показал возросшую сложность модели принятия решения о покупке — при выборе недвижимости клиенты обращают внимание сразу на 4 контура: Район, Двор, Дом, Квартира, каждый из которых должен быть проработан с учётом решения конкретных задач будущих жильцов и арендаторов. Недвижимость, спроектированная и возведённая без учета потребностей реальных клиентов, заведомо проигрывает объектам более клиентоцентричных конкурентов — это показывает растущую роль маркетологов для аналитики рынка и исследования потребностей клиентов до стадии проектирования объектов.
Термины и определения
Общие положения и условия
Обязательства Пользователя
Пользователь самостоятельно несет ответственность за любую информацию и материалы, размещенные на Сайте. Компания не инициирует размещение указанной информации, не выбирает получателей информации, не влияет на содержание и целостность размещаемой информации, а также в момент размещения Пользователем информации на Сайте не знает и не может знать, нарушает ли такое размещение действующее законодательство Российской Федерации, однако Компания вправе отслеживать, просматривать и/или удалять любую информацию и материалы, размещенные Пользователем на Сайте.
При размещении любой информации и материалов Пользователь не становится соавтором Сайта и отказывается от каких-либо претензий на такое авторство в будущем. Компания не выплачивает Пользователю авторского или любого иного вознаграждения, как в период, так и по истечении срока действия настоящего Соглашения.
Компания стремится к обеспечению достоверности информации, размещенной на Сайте, однако не несет ответственности за любые неточности и/или недостоверность информации, а равно сбои в работе предоставляемых через Сайт сервисов. Пользователь согласен с тем, что Компания не несет ответственность и не имеет прямых или косвенных обязательств перед Пользователем в связи с любыми возможными или возникшими потерями или убытками, связанными с любым содержанием Сайта, интеллектуальной собственностью, товарами или услугами, доступными на нем или полученными через внешние сайты или ресурсы либо иные ожидания Пользователя, которые возникли в связи с использованием размещенной на Сайте информации или ссылки на внешние ресурсы.
Ни при каких условиях, включая, но не ограничиваясь невнимательностью или небрежностью Пользователя, Компания не несет ответственности за любой ущерб (прямой или косвенный, случайный или закономерный), включая, но не ограничиваясь потерей данных или прибылей, связанной с использованием или невозможностью использования Сайта, информации, файлов или материалов на нем, даже если Компания или ее представители были предупреждены о возможности такой потери. В случае, если использование Сайта приведёт к необходимости дополнительного обслуживания, исправления или ремонта любого оборудования, а равно восстановления данных, все связанные с этим затраты оплачиваются Пользователем.
Условия обработки и использования персональных данных
Принимая условия настоящего Соглашения Пользователь выражает свое согласие на:
Цель обработки персональных данных:
Компании, а также рекламно-информационных сообщений, касающихся продукции и услуг Компании и ее партнеров.
Прочие положения
По всем вопросам, связанным с нарушением авторских прав Компании, незаконного использования материалов Сайта или размещением ложной, вводящей в заблуждение информации о Компании, просим обращаться по следующим контактным данным:
125047, г. Москва, ул.2-ая Брестская, д.30, офис 500, телефон +7 929 559-05-28